香港楼市火热非理性与盲目并存
交银国际研究部黄文山<BR/><BR/> 虽然昨日早间外围股市普遍下滑，但恒指开市仍高开85点报21293点，为全日的高位；其后大市走势反复，并于21200点附近徘徊；午后仍然维持窄幅上落，收报21208点，轻微下跌不足1点或0.003%，全日主板成交额持续下跌至551亿港元。这表明，市场在静待内地今天公布的二月份主要经济数据，投资者多持观望态度，令昨日港股市况淡静。与恒指表现不同，国指昨日逆市微升6点或0.06%，收报12217点。<BR/><BR/> 中信泰富(00267.HK)公布2009年业绩扭亏为盈赚59.5亿港元，刺激股价大升7.5%，为升幅最大的蓝筹股；国泰航空(293.HK)全年也扭亏转盈、派末期息0.1港元，股价上升4.7%，而航空股亦成为昨日升幅最大的板块，整体上升2.4%，南航(01055.HK)继前天急升7%后昨天再大升8.8%，东航(00670.HK)则上升4.4%。<BR/><BR/> 从美联楼价指数可以看到，去年12月香港楼盘的平均尺价已达4321港元，较6个月前上涨8%；若与一年前相比，更是急升26.8%，显示有许多内地投资者对香港房地产市场有兴趣。近来，在某些楼盘开售时，甚至出现部分投资者不看楼就买楼的现象，这一方面反映出香港楼市的火热，但另一方面也在提醒我们火热的背后是否存在着非理性与盲目，现在的香港楼市正如2007年10月历史顶峰时期的股市一般。<BR/><BR/> 其实，房屋质量、周边环境、交通、服务，乃至经济周期等的变化都可以影响到真实房价，但房价传递的却不如股价那样反应迅速及有效率，以致房地产价格的真实反映需要一段时间。也正因为这个原因，投资者在购房时需要多下功夫，仔细考虑种种因素后才做决断。目前来看，大多数人对2010年的香港楼市充满信心，认为今年供应量紧缩将推高楼价，但我们对此并不完全认同。虽然今年香港预计落成的住宅单位只有8000个左右，但若包含那些在建工程的预售楼盘，我们相信总体供应量会达到20000个单位的历史平均水平。<BR/><BR/> 我们认为香港的楼价在今年很可能有10%-15%的调整，尤其当股市出现较大幅度及较长时间调整的情况下。历史经验告诉我们，楼市与股市的价格波动高度相关，我们若认同股市将在2010年出现调整，那么楼市也极有可能在随后的3至6个月内跟随调整。此外，近期20%-30%的新住宅买家来自内地，众所周知，内地管理层今年将采取收紧资金的政策，此举将为香港和内地楼市带来负面影响。当然，由于香港特区的高地价及收紧土地供给政策，香港房地产市场长期来讲仍面临供应紧缩的问题，因此今年的楼价跌幅不会太大，10%-15%的幅度颇为可能。<BR/><BR/>页:
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